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漲的漲,降的降: 寧波樓市同城不同命

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每一個沿海省份,都有一對“瑜與亮”的城市。寧波——浙江省第二大城市,它的光環就一直被籠罩在杭州之下。最近,因逆市中房價地價的特立上漲行情,引發了市場關注。

9月25日,寧波市東部新城核心區一宗住宅用地出讓,歷時4個半小時、368輪競價,最終由保利置業以上限價28.25億元競得,樓面價20750元/平方米,溢價率18.57%,需配建人才安居房面積7400平方米。

從銷售端觀察,寧波2018年全年新房成交金額1463億元,而2019年前7月已達1109億元,寧波新房市場之火清晰可見。

“寧波是典型的內部改善型需求拉動城市,主力購房人群還是本地人,或長期定居在寧波市的人。此外,來自寧波遠郊區縣的購房人群大概占20%以內,外來人口來寧波買房的占比更少。”寧波中原市場研究部總監鐘永金對中國房地產報記者分析表示。

但寧波樓市的另一面,出現了地域分化涇渭分明的格局,不是所有的房子都好賣。寧波當地一位購房人士稱,2010年其在寧波慈溪市購買的一套較高端商品住房,單價1.9萬元∕平方米,9年過去了,房價不但沒漲,反而跌至1.3萬元~1.5萬元∕平方米。

這是寧波周邊縣市不得不面對的現實。當“內改”兼投資的行情過后,留下“一地雞毛”由誰接手?這恐怕是不少城市都將面臨的問題。

樓市十年逆轉的推手

在南京、杭州等同類城市樓市紛紛止漲甚至降溫的當下,寧波新房市場與土地市場交叉大熱,走出了不一樣的行情。

克而瑞數據顯示,從2009~2019年近十年寧波市本級新建商品住宅成交均價趨勢來看,2010年上半年寧波市本級房價升至18240元/平方米之后,便陷入了長達6年的“蟄伏期”。2016年末開始進入快速上漲階段,在全國同類二線城市受調控而市場趨穩時,寧波房價不降反升,由底部快速突破2萬元/平方米瓶頸,核心區成交均價則突破3萬元/平方米。

寧波曾由于政府供地缺乏節制加上本地購房者置業意識粗淺,商品住宅庫存量一度連年攀升,至2014年末達到近700萬平方米的歷史高點。

改變發生在2014~2015年,當時,在中央“去庫存”大基調下,寧波市供地計劃日趨謹慎,土地市場成交量降至歷史低位。此后,寧波市繼續把控供地節奏。如2017年寧波實際土地供應量同比降幅達到45%,實際土地供應量不到計劃供應的一半。寧波市2019年全年住宅用地總計劃量是737萬平方米,上半年實際供應量僅完成年度計劃的27%。

寧波樓市庫存量降至較低水平。數據顯示,從狹義庫存量看,2018年末寧波房地產庫存量消化周期由超過30個月的高點降至不足6個月,市本級城區常面臨無房可賣的情況。

克而瑞研究中心總監楊科偉認為,購房者預期轉變是寧波樓市回暖的直接驅動。剛改客群在無房可買的恐慌下紛紛入場,部分新引進人才甚至超前置業。

與此同時,2017年以來,房地產市場調控頻繁加碼,杭州等熱點城市入市門檻越來越高,寧波當時既無限貸限購政策也無限價政策,進入門檻相對較低,成為外來開發商眼中的香餑餑。大部分外來房企通過土地招拍掛入駐寧波,如萬科、保利、富力、融創、中鐵建、旭輝、碧桂園、德信等。

今年寧波幾輪“地王”大賽,全是外來房企的表演。3月份,寧波東錢湖板塊年內首宗宅地經226輪競拍,被金地以16.11億元總價搶得;4月初的東部新城核心區新“地王”被綠城奪走;7月份鄞州區鐘公廟“地王”被中交摘得。9月25日,寧波東部新城核心區純住宅地塊被保利置業競得。

熱與冷,板塊分化嚴重

“一半是火焰,一半是冷水”的反差現象,正在寧波樓市上演。

7月29日,寧波江北,江與城項目開盤,共推出564套精裝房源,銷售均價30500元/平方米,7400多人報名,中簽率低至7.6%,一房難求。

據機構統計,位于北侖小港的萬科未來廣場推出200多套房源,開盤現場全部售罄;位于姚江新城的萬科濱河道開盤推出400多套房源,備案均價29750元/平方米,去化率也高達95%;位于姜山的合能楓丹江寧,推出約174套房子,去化率為91%。這些樓盤都在限購圈外。

2017年4月23日,寧波宣布在鄞州、江北、海曙三區實行限購限貸,其他縣市視情況執行。

據寧波當地一位房地產人士介紹,寧波限購屬于道路限購,比如在江北區劃一個圈,江北區一半限購,一半不限購,有時會以馬路為界。限購圈外的樓盤特別火,投資者比較看好。

有著“寧波都市中心”之稱的鎮海新城也成為熱銷區域。前述寧波當地房地產人士稱,近兩年很多來自海曙、鄞州的寧波人甚至杭州的客戶也來鎮海搶房。根據寧波市六區住宅庫存統計,截至7月,鎮海全區域在售一手房僅剩7.7萬平方米,不足600套,庫存量僅占全市的3%左右。

限購圈內的樓盤則沉寂得多。前述寧波房地產人士稱,寧波主要資源集中在鄞州區,老海曙城區因交通堵塞等原因,基本有被拋棄的感覺。

寧波下屬其他縣市的樓盤,如象山、慈溪,近幾年房價不但沒漲,反而下滑了。數據顯示,象山今年9月二手房均價8359元/平方米,去年同期為10865元/平方米。慈溪9月新房均價11355元/平方米,環比下降0.57%。余姚9月新房均價9994元/平方米,環比下降2.55%。

不過值得注意的是,在曾經的限售區域,第一批被鎖定的房源正迎來解禁期。2017年10月1日起,寧波新增加限售政策,規定在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區行政區域內新購買的住房,須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓,購買時間以交易合同網簽時間為準。也就是說,2019年10月1日,部分房子將面臨入市可能。

高端產業與科教短板凸顯

寧波作為一個新一線城市,有著自身的優勢及吸引力。寧波擁有世界第一大港寧波舟山港,貨物吞吐量突破10億噸,穩居世界第一。它還是長三角南翼經濟中心,2018年寧波GDP首次超萬億,成為第15個GDP突破萬億的城市。

從人口上,2018年末寧波常住人口為820.2萬,比上年增加19.7萬。城鎮人口占總人口比重72.9%,比上年提高了0.5個百分點。全市擁有戶籍人口603萬,比上年增加6.1萬。其中,市區戶籍人口295.6萬。

自去年戶籍新政放開后,今年上半年寧波接收68172名大學畢業生就業。與去年同期相比增幅達到42.5%。其中,接收應屆大學畢業生34598人,同比增長14.05%。

近日,寧波進一步降低落戶門檻,落戶新政包括“先落戶再就業范疇”,并進一步放寬了對居住就業落戶和投資創業落戶的要求。

楊科偉認為,考量到寧波在人才引入方面的各類新政落地,勢必會為房地產市場注入新的活力,整體而言,寧波居民的購房壓力相對適中,仍有部分剛需和剛改需求有待進一步釋放。

事實上,寧波一直以來都居于杭州之下,在杭州,銷售單價每平方米達5萬元、10萬元的樓盤很多。人們在討論寧波房價為什么趕不上杭州時,就有這樣的觀點:“因為比杭州差一個浙大加阿里。”

這道出了寧波的短板——缺乏高端產業與高質量科教。

有分析認為,寧波過去十年被杭州拉開距離的一個重要原因是未能趕上互聯網熱潮。馬云的阿里巴巴幾乎成為了杭州的代名詞,連帶杭州成為中國電商中心,并使相關互聯網新興產業蒸蒸日上。而寧波是以傳統制造業、外貿業立市,過去十年知名企業并沒有太大變動。但隨著時代發展,這些傳統產業與杭州互聯網經濟相比亟待轉型升級。

相比杭州,寧波還缺乏高質量的大學。杭州有浙大這樣全國前列的名牌大學,寧波只有寧波大學和諾丁漢大學等較為有知名度。名牌大學缺乏導致教授科研力量不足,創新儲備厚度就有先天缺陷。再加上高端產業人口導入不足,寧波引進人才步伐也就不能邁大。

但寧波樓市仍處在上升過程中,也是事實。短期來看,寧波房價增長尚未達到高凈值人群的購買力極限,而對于中低收入群體而言,購房壓力則相對較大。

“在這波全國樓市上漲中,寧波房價本身起步就慢,目前寧波房價還是比較穩健。但中央再次點名房住不炒,短期寧波樓市的行情會被壓一壓,平穩運行。” 鐘永金預計。

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